מדריך תמא 38

 

תמ"א 38 (בשמה המלא תכנית מיתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה) הינה תכנית מתאר ארצית שפורסמה לראשונה בשנת 2005, אשר מיועדת לתמרץ מיגון וחיזוק מבנים ישנים בפני רעידות אדמה, וזאת תוך מתן אפשרות להתחדשות כוללת של הבניין לרבות תוספת ממ"ד, מעלית, מרפסות, ועוד.

 

במסגרת התכנית והחקיקה המשלימה לה כפי שנחקקה במהלך השנים, ניתנו הטבות רבות במספר מישורים על מנת לתמרץ בעלי דירות לפעול להתחדשות מבנים.

 

במישור התכנוני נקבע כי לבניין העומד בתנאי הסף,  תינתן אפשרות לקבלת זכויות בנייה בדרך של הוצאת היתר בנייה מבלי להזדקק קודם לכן לאישור תכנית מתאר ספציפית, ובכך הזמן הנדרש לאישור התכניות מתקצר באופן משמעותי.

 

התכנית קבעה כי זכויות הבנייה יכללו הרחבה של יח"ד הקיימות בשטח עד 25 מ"ר, סגירה של קומת עמודים, בניית אגף נוסף, ותוספת של 2.5 קומות חדשות, בהן יבנו דירות נוספות בבניין.

 

במישור המיסוי, ניתנו הטבות מס לפיהן מכירת זכויות הבנייה ע"י הדיירים ליזם לא תחוייב במס שבח בכפוף לסייגים מסויימים וכן לא תחוייב בהיטל השבחה.

 

כמו כן, על מנת לאפשר את מימוש העסקה בדרך המיטבית, נקבע בחוק מיוחד שנחקק לשם כך, חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 (להלן "החוק") כי מבנים העומדים בתנאי הסף של התכנית יוכלו לבצע פרוייקטים של תמ"א 38 גם אם לא כל הדיירים בבניין אישרו את ביצוע הפרוייקט אלא רוב של 66% בעסקאות חיזוק ושיפוץ (תמ"א 38/1) או 80% בעסקות הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2) וזאת לעומת הסכמה של 100% שהייתה נדרשת בדרך כלל. לאחר השגת הרוב האמור עדיין נדרשת החלטה של המפקח על הבתים המשותפים המאשרת את ביצוע העבודות.

 

על מנת להיכלל במסגרת המבנים העומדים בתנאי התכנית על הבניין לעמוד במספר תנאי סף-

  • מדובר במבנה שהיתר הבניה שלו יצא לפני 1 ינואר 1980.
  • ישנו דו"ח מהנדס המאשר כי המבנה חייב חיזוק.
  • שטח המבנה או השטח המותר לבניה ע"פ התכנית החלה עליו הוא ל-2 קומות או 400 מ"ר לפחות.
  • נמצאו פתרונות חניה לדירות החדשות מבלי לפגוע במקומות החנייה הקיימים.
  • המבנה אינו מיועד להריסה ולא יצא צו הריסה מטעם בית משפט.
  • במבנה לא נבנו תוספות בניה לאחר 18.05.05 .

מהותה של עסקת תמ"א 38 הינה כאמור, מכירת זכויות הבנייה המוקנות לבניין ליזם, וזאת תמורת חיזוק ושיפוץ הבניין ושדרוג הדירות הישנות או תמורת הריסה ובנייה מחדש של הבניין וקבלת דירות חדשות.

 

ישנן כיום שני סוגים של מסלולים לביצוע עסקאות תמ"א 38. במסלול הראשון  (תמ"א 38/1) הדיירים מקבלים חיזוק של הבניין הישן בפני רעידות אדמה, הרחבה של הדירות הישנות לרבות תוספת ממ"דים, מרפסות, מחסנים, שדרוג תשתיות ישנות, חידוש חזית הבניין ועוד.

 

במסלול השני (תמ"א 38/2) מדובר על הריסה ובנייה של בניין חדש כאשר הדיירים מקבלים דירות חדשות וגדולות יותר. כמו כן במסגרת העסקה היזם נוטל על עצמו את כל העלויות הקיימות לדיירים לרבות מיסוי החל על העסקה, אגרות והיטלים שונים, ביטוח, הוצאות רישום וכן מימון שכ"ט של אנשי המקצוע מטעם הדיירים כגון עו"ד, מפקח ועוד. בתמורה לכך היזם מקבל מהדיירים את זכויות הבנייה לבניית ומכירת הדירות החדשות בבניין.

 

תמ"א 38 הינה עסקה ארוכת טווח ומורכבת ביותר, אשר מעורבים בה "שחקנים רבים" - בעלי הדירות, היזם, הבנקים שממשכנים את הדירות הקיימות, הבנק המלווה את הפרויקט מטעם היזם, רוכשי הדירות החדשים מהיזם, וכמובן הבנקים שנותנים להם משכנתאות למימון רכישת הדירה. לאור האמור, דורשת העסקה התייחסות מפורטת למספר רב של היבטים משפטיים אשר יש להם חשיבות רבה להצלחת הפרוייקט.

 

להלן נסקור את ההבטים המשפטיים עליהם יש לשים דגש ונעמוד על אבני הדרך הקיימים במהלך הפרוייקט.

 

תנאים לכניסת ההסכם לתוקף- פרוייקט של תמ"א 38 הנו פרוייקט שתלוי בשורה ארוכה של גורמים ורשויות שנדרשות לאשר את ביצוע הפרוייקט, ובשלב הראשוני אין וודאות שאכן יצא אל הפועל. בהסכם חשוב להגדיר מראש שורה של תנאים שרק במידה ויתקיימו ההסכם למעשה יכנס לתוקף. בין היתר התנאים הנדרשים הם חתימה של כל הדיירים על ההסכם או חתימה של הרוב המינימלי של הדיירים הנדרש ע"פ חוק ואישור המפקח לביצוע הפרוייקט, קבלת היתר בנייה כפי שנקבע בהסכם, קבלת הסכמת צדד ג' כגון בנקים למשכנתאות של הדיירים הקיימים, בדיקת חבויות המס ע"י היזם, רישום צו בית משותף מתוקן ועוד. רק בהתקיים שורה של תנאים כאמור, הפרוייקט למעשה יוצא לדרך.

 

תכנון והגשת בקשה להיתר בניה- היבט חשוב שיש לקחת בחשבון, הוא נושא התאמת הבקשה להיתר אל מול התכניות שהוצגו לדיירים ע"י היזם. יש לצרף להסכם את התכניות המיועדות של הדירות לאחר ביצוע ההרחבה או לאחר הריסתה ובנייתה מחדש. נדרש לעגן בהסכם כי הבקשה להיתר תותאם לתכניות אלו וכי ככל שידרשו שינויים בתכניות ע"י הרשויות השונות, יקבעו המנגנונים השונים לפיצוי הדיירים ולקבלת הסכמתם לביצוע הפרויקט לאור השינויים.

 

הסמכת נציגות של הדיירים- יש להסמיך נציגות נבחרת של הדיירים בבניין שתעמוד בקשר עם היזם, תעקוב אחר ביצוע ההסכם ותהיה מוסמכת לחתום על מסמכים שונים ולקבל החלטות בשם כל הדיירים. חשוב ביותר להגדיר מראש מה יהיו הסמכויות של הנציגות, אלו החלטות היא יכולה לקבל בעצמה ובאלו נושאים עליה לכנס אסיפת דיירים ולקבל את הסכמתם.

 

הרוב הנדרש ו"הדייר הסרבן"- כאמור החוק קבע כי ניתן יהיה להוציא לפועל פרוייקטים של תמ"א 38 גם אם לא כל הדיירים אישרו זאת פה אחד. יחד עם זאת החוק דרש מספר תנאים מקדימים לכך. ראשית, ישנו רוב מינימלי הנדרש של 66% בעסקאות של חיזוק ושיפוץ (תמא 38/1) ו-80% בעסקאות של הריסה ובנייה מחדש. שנית, החוק דורש כי הועדה המקומית לתכנון ובניה אישרה באופן עקרוני את הבקשה להיתר בנייה שהוגשה ("אישור בתנאים"). שלישית, ורק לאחר שהתקיימו שני התנאים הקודמים, החוק מחייב הגשת תביעה בפני המפקח/ת על הבתים המשותפים ואישורם לביצוע העבודות. המפקח/ת מוסמכים לאשר את הפרוייקט ככל והוא כולל ביצוע עבודות של חיזוק, הרחבת הדירות הקיימות ותוספת דירות חדשות. המפקח/ת אינם מוסמכים לאשר עבודות שגורעות משטח הדירה הקיימת של הדיירים או מהשטחים המצומדים לה כגון חניה, מחסן, מרפסת וכיו"ב. מעבר לכך, ככל יצויין כי נדרשים נימוקים משכנעים על מנת שהמפקח לא יאשר את הפרוייקט.

 

קביעת לוחות זמנים- לאור הזמן הרב הנדרש לביצוע הפרוייקט, חשוב מאוד להגדיר מראש מסגרת זמנים מחייבת וזאת הן מבחינת היזם והן מבחינת הדיירים. בין היתר יש לקבוע לוחות זמנים לחתימת הדיירים על ההסכם, הגשת תביעה למפקח וקבלת החלטה בתביעה, הגשת תכניות בקשה להיתר בניה, קבלת היתר הבנייה, תחילת עבודות ותאריך למסירת הדירות.

 

רישום הערת אזהרה- על מנת לקדם את הפרוייקט, היזם נדרש להשקעות מרובות, הגשת תכניות לעירייה, החתמת כל הדיירים, ותשלום לאדריכלים, ויועצים שונים כגון יועץ חשמל, תנועה, קונסטרוקציה ועוד על מנת לקבל את היתר הבנייה לפרוייקט. היזם מעוניין להבטיח כי השקעתו לא תלך לאיבוד ולשם כך מקובל לאפשר רישום הערת אזהרה לטובת היזם אשר תבטיח שהדירות לא ימכרו לצד ג' מבלי שאלו יחתמו על ההסכם מול היזם, או מנגד התקשרות מול יזם חלופי. לפני שחתמו לפחות הרוב המינימלי הנדרש ע"פ חוק החיזוק.

 

בשלב ראשון הערת אזהרה תירשם על הדירות של הדיירים שחתמו על הסכם מול היזם ולאחר חתימת 100% מהדיירים תירשם הערת אזהרה על הרכוש המשותף. בהמשך ובכפוף לקבלת ערבויות תירשם הערת אזהרה על תת חלקה חדשה שתירשם אליה יוצמדו זכויות הבנייה. מצד הדיירים הכרחי לדרוש קבלת יפוי כוח מהיזם למחיקת הערת אזהרה למקרה בו היזם לא יעמוד בהתחייבויותיו.

 

תיקון צו הבית המשותף- בשלב חתימת ההסכם הרישום של הבית בלשכת רישום המקרקעין כבית משותף, משקף את המצב הקיים לפיו קיימות הדירות הישנות בלבד. כדי להוציא את הפרוייקט לפועל, לקבל מימון וליווי בנקאי ולהתחיל למכור את הדירות החדשות, היזם נזקק לקרקע אותו הוא יכול לשעבד.

 

בפרוייקטים של הריסה ובנייה מחדש, מכיוון שעם תחילת הבנייה הבניין כולו נהרס, נרשם השיעבוד על הדירות כפי שהם רשומות היום (הדיירים מקבלים בתמורה ערבויות חוק מכר כמו שנרחיב להלן).

 

בפרוייקטים של חיזוק ושיפוץ, הדירות הישנות נשארות במקומן ולכן נרשמת יחידה חדשה, אשר אליה מוצמדות זכויות הבניה ועליה רושם היזם הערת אזהרה לטובתו, לטובת בנק מלווה ולטובת רוכשי הדירות החדשות. הרישום נעשה במידה שקיים תא כלשהו שניתן לבודד מהרכוש המשותף בבניין ולעיתים אף תוחמים חדר כלשהו על מנת לרשום אותו כיחידה רישומית נפרדת כאמור.

 

בטוחות ליזם- נהוג שהיזם רושם לטובתו הערת אזהרה בתחילת הפרויקט אשר תבטיח את זכויותיו ואת הכספים הרבים שמושקעים על ידו. לאחר הוצאת היתר בנייה וקודם לתחילת הבניה עצמה, מקובל שהיזם רשאי לשעבד את הזכויות לבניית הדירות החדשות שנבנות על הגג. בפרויקטים של חיזוק והרחבה, הפרקטיקה המקובלת היא של שינוי צו הבית המשותף ושעבוד של זכויות הבנייה לטובת היזם ו/או הבנק המלווה מטעמו כאשר הדיירים מקבלים ערבויות לביצוע. בעסקאות תמ"א 38/2 היזם משעבד את הדירות עצמן אשר מיועדות גם כך להריסה וזאת בתמורה לערבויות הניתנות לטובת הדיירים.

 

ערבויות לדיירים- אחד הנושאים החשובים והקריטיים ביותר בפרויקטים של תמ"א 38 הנו נושא הערבויות לדיירים. לאחר הוצאת היתר הבניה וקודם למסירת הבניין לביצוע העבודות על ידי היזם, על היזם למסור לדיירים ערבויות להבטחת זכויותיהם.

 

בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש, מקובל שהיזם נותן לדיירים ערבות חוק מכר דירות, וזאת לפי שווי הדירה החדשה שתיבנה, ע"פ הערכת שמאי מטעם הבנק המלווה של הפרוייקט. בנוסף היזם נותן לדיירים דמי שכירות לכל תקופת הבנייה. בתחילת הבנייה היזם נותן לדיירים ערבות על דמי השכירות לכל תקופת הבנייה, אשר הולכת ופוחתת ככל שמתקדמת הבנייה.

 

בפרויקטים של חיזוק והרחבה, הדירות של הדיירים לא נהרסות ולא משועבדות לטובת היזם, ולכן הערבות לטובת הדיירים הינה בסכום הביצוע של העבודות הניתנות לדיירים, או בסכום פחות מכך אך תוך הגבלת קצב מכירת הדירות החדשות שבונה היזם. מקובל לקבוע מנגנון להפחתת הערבות בצורה הדרגתית לפי ההתקדמות בשלבי הבנייה.

 

הערבויות מיועדות למצב בו היזם אינו עומד בהתחייבויותיו ע"פ ההסכם ולא מבצע את העבודות במסגרת הזמנים שנקבעו. כמו כן ישנם ערובויות נוספות שנהוג למסור לדיירים כגון ערבות למקרה בו יחול מיסוי על הדיירים, ערבות בדק לתיקון ליקויים וכן אף ערבות לביצוע רישום הבית המשותף.

 

במאמר זה סקרנו אך מקצת שבמקצת הנושאים השונים הרלוונטיים לצורך הבטחת עסקת תמ"א 38. כמובן שעל מנת להוציא את הפרויקט לפועל בצורה הטובה והבטוחה ביותר, יש להתייעץ ולקבל ליוויי מבעלי המקצוע העוסקים בתחום.


דרך מנחם בגין 12 רמת גן |  טל: 03-6122111|  פקס': 03-6122119|  דוא"ל: elad@weislaw.co.il

נבנה ע"י קידום פלוס בניית אתרים

שלח

תודה שפניתם אלינו!

 

הטופס נשלח בהצלחה, נציגנו ישוב אליכם בהקדם.

טלפון: 

This field is required.

שם: 

This field is required.

דוא"ל: 

This field is required.

הודעה:

This field is required.

אלעד וייסטוך משרד עורכי דין - לוגו