הבטים משפטיים בהתמודדות במכרזי רשות מקרקעי ישראל

 

 

רשות מקרקעי ישראל היא הממונה על שיווק מקרקעי ישראל, וככזו מנהלת ומוציאה מכרזים לשיווק מגרשים לבנייה רוויה וכן למגרשים לבנייה בשיטת "בנה ביתך".

במאמר זה אסקור מספר היבטים הרלוונטיים למכרזי "בנה ביתך" עליהם יש לתת את הדעת לפני שמחליטים על הגשת הצעה למכרז וכן לתנאים הנדרשים לזכיה בו.

 

הגשת ההצעה למכרז- ההצעה הגבוה ביותר מבין כל ההצעות תוכרז כזוכה כאשר בדרך כלל מפורסם מחיר מינימום לזכיה במכרז. על מנת להגדיל את הסיכוי לזכות במכרז, יש לבדוק את המחירים הקיימים לבתים קימים בישוב, את המחירים בהם נסגרו המכרזים הקודמים, וכן לבדוק מחירי קרקעות באזור ככל שניתן. חשוב לדעת כי ההצעה המוגשת לרכישת הקרקע אינה כוללת מע"מ וכן לא כוללת הוצאות פיתוח ותשלומים לרשות המקומית.

 

הערבות- משתתף במכרז חייב לצרף להצעתו ערבות בנקאית אוטונומית שלא תפחת מ-10% מסכום הצעתו. הערבות נדרשת להיות מנוסחת בצורה שניתן יהיה לממש אותה בשל כאשר בעל ההצעה הזוכה נסוג מהצעתו או לא מעביר את יתרת התשלום לאחר הזכיה במכרז. כאשר הערבות המצורפת להצעה לא עומדת בדרישות המכרז, ההצעה נפסלת. לפיכך יש להקפיד שנוסח הערבות יהיה בהתאם לדרישת המכרז, כי הערבות תהיה בשוי של לפחות 10% מההצעה וכי תוקפה של הערבות לא יהיה פחות מהתקופה שרשומה במכרז.

 

בחירת מגרש- מומלץ לסייר באזור של המגרש עליו רוצים להתמודד ולראות מה מצבו הפיזי ממננו מושפעת עלות הבנייה על המגרש. מגרש באזור הררי דורש פיתוח יקר יותר ויש להביא עוהבדה זו בחשבון. כמו כן, כדאי לבדוק את סביבת המגרש ולבקש מהרשות המקומית מידע לגבי אופי הבנייה ויעוד המגרשים באזור. סימון חום או ירוק של המגרש השכן פירושו שהמגרש מיועד לשטח ציבורי או מבנה ציבורי. לאחר הזכיה במכרז אם יתברר כי עומד לקום מגרש כדורסל במגרש השכן, יהיה זה מאוחר מידי בשביל לשנות זאת...

 

בדיקת זכויות הבניה- בדקו במחלקת ההנדסה ברשות המקומית מהן אפשרויות הבנייה הקיימות על המגרש ומה אומרת תכנית המתאר הקיימת באזור. בבדיקה כזו תוכלו לקבל מידע רב ערך בדבר זכויות הבנייה המותרות במגרש, תכסית הבנייה (שטח המגרש עליו מותר לבנות), אחוזי בנייה (שטח הבנייה המותר ביחס למגרש), קוי בניין (מרחק מהבית לגבול מגרש) ועוד.

 

תשלומים לרשות המקומית- כאמור התשלום במכרז איינו סוף הסיפור. מעבר לכך ישנן הוצאות פיתוח, אגרות מבני ציבור, הטלים שונים והוצאות נוספות שהרשות המקומית גובה ושתנאי לזכיה במכרז ובהמשך להוצאת היתר בניה הוא לשלמן במלואן.

תשלומים למינהל- יש לבדוק האם התשלום על המגרש על פי ההצעה שהגשתם מכסה את כל זכויות הבנייה שתכנית המתאר המקומית מאפשרת. במכרזים רבים התשלום למינהל מכסה אחוז בנייה מסויים, כאשר במקרה ורוצים לבנות מעבר לכך יש לשלם תשלום נוסף למינהל.

 

מס רכישה- מעבר לתשלומים האמורים עד כה למינהל מקרקעי ישראל ולרשות המקומית, יש לשלם מס רכישה לרשות המיסים. אישור על תשלום מס הרכישה הוא תנאי מחייב לצורך רישום הנכס על שמכם. שיעור המס ברכישה של קרקע (בשונה מרכישת דירה) הוא 6% משווי הרכישה. בשונה מרכישת דירה, אין כל משמעות האם לרוכשים יש דירה נוספת אלא שיעור המס הוא קבוע. חשוב לדעת כי מס הרכישה הוא גם על הוצאות הפיתוח החלות על המגרש ולא רק על התשלום למינהל על הקרקע עצמה. יחד עם זאת, תשלום המס הוא רק על שווי עבודות הפיתוח שבוצעו כבר במגרש נכון למועד הרכישה. במכרז, המועד הקובע הוא יום הגשת ההצעה.

 

משך הבנייה ומכירת הנכס- במכרזים רבים מוצבים תנאים לעמידה בלוחות זמנים להוצאת היתר בניה, ולסיום הבנייה. כמו כן במכרזים רבים קיימת דרישה המהווה חלק מתנאי המכרז כי רוכש המגרש לא ימכור את הנכס במשך מספר שנים לאחר הזכייה במכרז או לאחר סיום הבנייה. גם כאן חשוב לדעת, ולהבין את המשמעות של התנאים השונים לפני קבלת החלטה על הגשת הצעה למכרז.

בהצלחה!

עו"ד אלעד וייסטוך עוסק בנדל"ן ובעסקאות תמ"א 38. חבר ועדת התחדשות עירונית של מחוז ת"א והמרכז בלשכת עוה"ד ומרצה בתחומים אלו בבמות שונות.

המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית


דרך מנחם בגין 12 רמת גן |  טל: 03-6122111|  פקס': 03-6122119|  דוא"ל: elad@weislaw.co.il

נבנה ע"י קידום פלוס בניית אתרים

שלח

תודה שפניתם אלינו!

 

הטופס נשלח בהצלחה, נציגנו ישוב אליכם בהקדם.

טלפון: 

This field is required.

שם: 

This field is required.

דוא"ל: 

This field is required.

הודעה:

This field is required.

אלעד וייסטוך משרד עורכי דין - לוגו