תכנית לשימור מבנים האם משביחה את ערך הנכסים או פוגעת בהם?

תכנית המתאר לשימור מבנים בעיר תל אביב אושרה כבר לפני למעלה משש שנים, אולם השלכותיה מורגשות יותר ויותר עם הזמן. התכנית סימנה כ-1,000 מבנים שונים ברחבי העיר אשר נקבע כי יש להם ערך היסטורי ואדריכלי מיוחד. מטרת התכנית הייתה לקבוע הגבלות שונות על מבנים אלה ובכך למנוע את הריסתם ולשמור על צורתם המקורית. בין יתר ההגבלות שנקבעו בתכנית ישנן דרישות לעבודות לאחזקת המבנה, הבטחת יציבותו ההנדסית, תיקון ושיקום המעטפת, תיקון וטיפול במערכותיו החיצוניות והפנימיות, וכן החלפת צנרת, איטום, אחזקה שוטפת וכו'. 

כמו כן בחלק מהמבנים (אשר הוגדרו כמבנים לשימור מחמיר) נקבע כי לא תותר כל תוספת בניה בתחום המגרש בגין יתרת שטחי הבניה שלא נוצלו עד כה. תחת זאת קובעת התכנית כי ניתן יהיה לנייד את זכויות הבנייה שלא ניתן לממשן בתחום המגרש למגרש אחר. לא קשה להבחין בפגיעה הנגרמת מכך שמבנים שונים בעקבות התכנית לא יוכלו להתחדש ולהתרחב במסגרת תכניות קיימות כגון תמ"א 38 ועוד.

במהלך שלוש השנים שלאחר אישור התכנית (זהו גבול ההתיישנות במקרים אלו), הגישו בעלי נכסים רבים תביעות נגד עיריית ת"א, בכובעה כוועדה המקומית לתכנון ובניה, בגין ירידת ערך הנכסים שנגרמה עקב תכנית השימור. עיריית תל אביב מצידה סברה כי לא רק שתכנית השימור לא גרמה לירידת ערך אלא אדרבא בעקבות אישורה, נגרמה עליית ערך של הנכסים שנכללו בתחומה. עקב כך, נכון להיום בעת מכירה של דירות ברחבי העיר אשר מוגדרות כדירות במבנים לשימור, דורשת העירייה היטל השבחה בגין עליית הערך האמורה. ובמה דברים אמורים?

היטל השבחה הנו מס מוניציפאלי אשר הועדה המקומית לתכנון ובניה גובה בעת הוצאת היתר בניה או בעת מכירת הנכס. היטל ההשבחה, כשמו כן הוא, מיועד למסות את ההשבחה שחלה בעקבות אישורה של תכנית מתאר חדשה. ההשבחה נקבעת בחוות דעת שמאית שמוציאה הועדה אשר אומדת את עליית ערך הנכס בעקבות אישור התכנית. ההשבחה  נקבעת לפי ערך הנכס ביום אישור התכנית, אולם המס בגינה אשר מהווה 50% מן ההשבחה, נגבה מאוחר יותר רק בעת מימושה, בדרך של היתר בניה או מכירה כאמור.

במקרה של התכנית לשימור המבנים, עיריית תל אביב טוענת התכנית השביחה את ערך הנכסים וזאת בגין שתי טענות מרכזיות. הטענה האחת הנה כי עצם הכללת המבנה בתכנית השימור גרמה לעליית ערכו בשוק ועל עליית הערך יש לשלם את ההיטל. במסגרת עררים שונים שהוגשו כנגד היטלי ההשבחה שנדרשו, נענית בדרך כלל טענה זו בכך כי לא עצם התכנית היא שגרמה לעליית הערך אלא העיצוב האדריכלי וההיסטורי המיוחד של הנכס, ומשכך אין עילה לחייב עליה. 

טענה אחרת, עליה נבקש להרחיב במסגרת מאמר זה הנה כי קיימת השבחה כתוצאה מהאפשרות שהעניקה התכנית להעביר זכויות בניה שנאסרו למימוש למגרש אחר, וזאת בתוספת שטחי בנייה נוספים שהעניקה התכנית לבניה באותו מגרש. על מנת לסבר את האוזן, התכנית למעשה דורשת כי בעלי הדירות במבנה לשימור יאתרו מגרשים פנויים אחרים ברחבי העיר, יגבשו הסכמה עם בעליהם לבנייה באותו מגרש, ולאחר מכן כמובן שיידרש מהם לאשר תכנית מתאר חדשה למגרש החדש.

לאור האמור ספק רב אם ניתן לחייב בהיטל השבחה בגין זכויות ערטילאיות אשר תלויות בכל כך הרבה גורמים חיצוניים, דורשות הליך תכנוני חדש ונוסף שמאשרות ועדות התכנון, וספק רב אם אי פעם יאושרו.

במסגרת תקדימים שנקבעו בעבר, בגין תכניות דומות אשר קבעו זכויות בניה המותנות בשלבים וגורמים חיצוניים רבים, נקבע כי לא ניתן לחייב את בעלי הנכס בהיטל השבחה אלא אם וכאשר ימומשו הזכויות בפועל. כך נקבע בועדת ערר במסגרת החלטה על תמ"א 38, אשר עיריית תל אביב הוציאה חיוב בעת עסקאות מכר ללא קשר להוצאת היתר הבניה עצמו למימוש התמ"א בבניין.

 

במסגרת אותה החלטה (ערר (ת"א) 85064/10 צ.ו.ר מעוף השקעות נדל"ן ונכסים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב) נסקרו הוראות תמ"א 38 המצביעות על שיקול הדעת הרב הקיים לועדה המקומית בבואה לאשר את תוספת הבניה ע"פ התמ"א, הוראות הדומות להוראות תכנית השימור. לאור האמור נקבע כי : "הטלת היטל השבחה בעת מכר איננו ניתן למדידה, אף לא בכלים שמאיים ויעידו על כך כל הדיונים שהתקיימו בפנינו וניסיונות יצירתיים, ככל שיהיו, של שמאים ל"נבא" הסתברות של מתן היתר... כל ניסיונות אלו אינם מובילים לגביית מס אמת, בסופו של דבר. יש ודרכים אלו יביאו לגביה ביתר – מקום בו לא יתבקש כלל היתר בניה, או יתירה מזו – יתבקש ולא יתקבל (והאם אז תשיב הוועדה המקומית את היטל ההשבחה שנגבה ביתר? ולמי? שהרי יכול ותהיה  העברת זכויות במקרקעין טרם החלטתה?) ואז תקבל הקופה הציבורית חלק שהינו יותר מ – 50% המוקנה לה בחוק, או יכול שתהיה גביה בחסר – אם גורם חוסר הוודאות קיבל מקדם הפחתה גבוה "מידי" בעת המכר, שכן מיד לאחריו הוגשה בקשה להיתר בניה ואושרה, ואז הקופה הציבורית תצא חסרה את מנת ה – 50% המגיעים לה, לרווחת כלל התושבים."

 

בעניין אחר (עש"א 11582-10-09 הוועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' דניאל) נאמר- "כאשר תכנית משביחה מתנה ניצול הרחבת זכויות בניה במקרקעין באישור עקרוני נוסף של הועדה המקומית, או בפעולה משפטית עתידית... אין לומר כי מימוש הזכויות שבהעברת הזכויות במקרקעין לבעלים אחר, עובר למימוש התנאי, הנה מימוש ההשבחה, וקמה לבעלים החובה לתשלום ההיטל בהתאם לכל האמור בתכנית המשביחה".

לאור האמור, מרתק יהיה לראות כיצד תחליט ועדת הערר כאשר יתגלגלו לפתחה הכרעות דומות, במסגרת היטלי השבחה שהוצאו לבעלי נכסים לשימור.


דרך מנחם בגין 12 רמת גן |  טל: 03-6122111|  פקס': 03-6122119|  דוא"ל: elad@weislaw.co.il

נבנה ע"י קידום פלוס בניית אתרים

שלח

תודה שפניתם אלינו!

 

הטופס נשלח בהצלחה, נציגנו ישוב אליכם בהקדם.

טלפון: 

This field is required.

שם: 

This field is required.

דוא"ל: 

This field is required.

הודעה:

This field is required.

אלעד וייסטוך משרד עורכי דין - לוגו