מאמרים

לפי הקצב: באיזה שלב מותר ליזם תמ"א 38 למכור דירות חדשות?

באיזה שלב יכול יזם תמ"א 38 למכור את הדירות החדשות שעתידות להיבנות בפרויקט? עו"ד אלעד וייסטוך מתריע על הבעייתיות שעלולה להיווצר לבעלי הדירות הקיימות ולרוכשים החדשים אם הדירות יימכרו במועד מוקדם מדי או בקצב מהיר מדי

עסקאות למכירת זכויות בנייה במסגרת תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38) הן עסקאות מורכבות וארוכות טווח, שמעורבים בהן שחקנים רבים: בעלי הדירות הקיימות, היזם, הבנקים שממשכנים את הדירות הקיימות, הבנק המלווה את הפרויקט, רוכשי הדירות החדשות, וכמובן הבנקים שנותנים להם משכנתאות.

כשמדובר בעסקאות לחיזוק ובנייה על גבי בניינים קיימים (תמ"א 38/1), בהן נתמקד במאמר זה, קיים צורך מהותי ומשמעותי להסדיר את הערבויות של הדיירים הקיימים לקיום התחייבויות היזם לפי התוכנית. זאת, כיוון שבמקרים רבים פרויקטים אלו נבנים ללא ליווי בנקאי, באמצעות ההון העצמי של היזם.

לפי המנגנון המקובל ברוב העסקאות הללו, לאחר הוצאת היתר הבנייה וקודם ביצוע העבודות בפועל, על היזם למסור לדיירים ערבויות בנקאיות וכן פוליסות ביטוח להבטחת זכויותיהם.

הערבות לטובת הדיירים אמורה להיות בסכום הביצוע של עבודות הבנייה או בסכום נמוך יותר אך תוך הגבלת קצב מכירת הדירות החדשות שבונה היזם. כמו כן, מקובל לקבוע מנגנון להפחתת הערבות בצורה הדרגתית לפי ההתקדמות בשלבי הבנייה. 

קרא עוד >

איחור במסירת דירה מקבלן

רכשנו דירה לפני כשנה וחצי בפרוייקט בנייה חדש באזור המרכז. הדירה הייתה אמורה להימסר לנו לפי החוזה כבר לפני ארבעה חודשים. העבודות באתר אמנם לקראת סיום אך הדירה טרם נמסרה ולא ברור מתי תימסר. על פי החוזה לקבלן יש זכות לאחר בשלושה חודשים במסירה. כאשר פנינו לקבלן הוא טען כי האיחור נגרם עקב גורמים חיצוניים שאינם תלויים בו כמו העירייה, חברת חשמל ועוד. מה הזכויות שלנו לפי החוק?

 

קרא עוד

מדריך תמ"א 38

 

תמ"א 38 (בשמה המלא תכנית מיתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה) הינה תכנית מתאר ארצית שפורסמה לראשונה בשנת 2005, אשר מיועדת לתמרץ מיגון וחיזוק מבנים ישנים בפני רעידות אדמה, וזאת תוך מתן אפשרות להתחדשות כוללת של הבניין לרבות תוספת ממ"ד, מעלית, מרפסות, ועוד.

במסגרת התכנית והחקיקה המשלימה לה כפי שנחקקה במהלך השנים, ניתנו הטבות רבות במספר מישורים על מנת לתמרץ בעלי דירות לפעול להתחדשות מבנים.

במישור התכנוני נקבע כי לבניין העומד בתנאי הסף,  תינתן אפשרות לקבלת זכויות בנייה בדרך של הוצאת היתר בנייה מבלי להזדקק קודם לכן לאישור תכנית מתאר ספציפית, ובכך הזמן הנדרש לאישור התכניות מתקצר באופן משמעותי.

התכנית קבעה כי זכויות הבנייה יכללו הרחבה של יח"ד הקיימות בשטח עד 25 מ"ר, סגירה של קומת עמודים, בניית אגף נוסף, ותוספת של 2.5 קומות חדשות, בהן יבנו דירות נוספות בבניין.

במישור המיסוי, ניתנו הטבות מס לפיהן מכירת זכויות הבנייה ע"י הדיירים ליזם לא תחוייב במס שבח בכפוף לסייגים מסויימים וכן לא תחוייב בהיטל השבחה. 

 

 

 

קרא עוד >

הבטים משפטיים בהתמודדות במכרזי רשות מקרקעי ישראל

רשות מקרקעי ישראל היא הממונה על שיווק מקרקעי ישראל, וככזו מנהלת ומוציאה מכרזים לשיווק מגרשים לבנייה רוויה וכן למגרשים לבנייה בשיטת "בנה ביתך".

במאמר זה אסקור מספר היבטים הרלוונטיים למכרזי "בנה ביתך" עליהם יש לתת את הדעת לפני שמחליטים על הגשת הצעה למכרז וכן לתנאים הנדרשים לזכיה בו.

הגשת ההצעה למכרז - ההצעה הגבוה ביותר מבין כל ההצעות תוכרז כזוכה כאשר בדרך כלל מפורסם מחיר מינימום לזכיה במכרז. על מנת להגדיל את הסיכוי לזכות במכרז, יש לבדוק את המחירים הקיימים לבתים קימים בישוב, את המחירים בהם נסגרו המכרזים הקודמים, וכן לבדוק מחירי קרקעות באזור ככל שניתן. חשוב לדעת כי ההצעה המוגשת לרכישת הקרקע אינה כוללת מע"מ וכן לא כוללת הוצאות פיתוח ותשלומים לרשות המקומית.

הערבות - משתתף במכרז חייב לצרף להצעתו ערבות בנקאית אוטונומית שלא תפחת מ-10% מסכום הצעתו. הערבות נדרשת להיות מנוסחת בצורה שניתן יהיה לממש אותה בשל כאשר בעל ההצעה הזוכה נסוג מהצעתו או לא מעביר את יתרת התשלום לאחר הזכיה במכרז. כאשר הערבות המצורפת להצעה לא עומדת בדרישות המכרז, ההצעה נפסלת. לפיכך יש להקפיד שנוסח הערבות יהיה בהתאם לדרישת המכרז, כי הערבות תהיה בשוי של לפחות 10% מההצעה וכי תוקפה של הערבות לא יהיה פחות מהתקופה שרשומה במכרז.

 

קרא עוד >

תכנית לשימור מבנים האם משביחה את ערך הנכסים או פוגעת בהם?

תכנית המתאר לשימור מבנים בעיר תל אביב אושרה כבר לפני למעלה משש שנים, אולם השלכותיה מורגשות יותר ויותר עם הזמן. התכנית סימנה כ-1,000 מבנים שונים ברחבי העיר אשר נקבע כי יש להם ערך היסטורי ואדריכלי מיוחד. מטרת התכנית הייתה לקבוע הגבלות שונות על מבנים אלה ובכך למנוע את הריסתם ולשמור על צורתם המקורית. בין יתר ההגבלות שנקבעו בתכנית ישנן דרישות לעבודות לאחזקת המבנה, הבטחת יציבותו ההנדסית, תיקון ושיקום המעטפת, תיקון וטיפול במערכותיו החיצוניות והפנימיות, וכן החלפת צנרת, איטום, אחזקה שוטפת וכו'. 
כמו כן בחלק מהמבנים (אשר הוגדרו כמבנים לשימור מחמיר) נקבע כי לא תותר כל תוספת בניה בתחום המגרש בגין יתרת שטחי הבניה שלא נוצלו עד כה. תחת זאת קובעת התכנית כי ניתן יהיה לנייד את זכויות הבנייה שלא ניתן לממשן בתחום המגרש למגרש אחר. לא קשה להבחין בפגיעה הנגרמת מכך שמבנים שונים בעקבות התכנית לא יוכלו להתחדש ולהתרחב במסגרת תכניות קיימות כגון תמ"א 38 ועוד.

במהלך שלוש השנים שלאחר אישור התכנית (זהו גבול ההתיישנות במקרים אלו), הגישו בעלי נכסים רבים תביעות נגד עיריית ת"א, בכובעה כוועדה המקומית לתכנון ובניה, בגין ירידת ערך הנכסים שנגרמה עקב תכנית השימור. עיריית תל אביב מצידה סברה כי לא רק שתכנית השימור לא גרמה לירידת ערך אלא אדרבא בעקבות אישורה, נגרמה עליית ערך של הנכסים שנכללו בתחומה.

קרא עוד >

דרך מנחם בגין 12 רמת גן |  טל: 03-6122111|  פקס': 03-6122119|  דוא"ל: elad@weislaw.co.il

נבנה ע"י קידום פלוס בניית אתרים

שלח

תודה שפניתם אלינו!

 

הטופס נשלח בהצלחה, נציגנו ישוב אליכם בהקדם.

טלפון: 

This field is required.

שם: 

This field is required.

דוא"ל: 

This field is required.

הודעה:

This field is required.

אלעד וייסטוך משרד עורכי דין - לוגו